地理位置的特殊性：虽然方直珑樾山位于南山和福田的交界地带，交通便利，且周围环境优美，但由于其距离西丽中心位置较远，主要享用的是南山华侨城和安托山一带的资源，而非核心区域的配套设施，这在一定程度上影响了其价格定位。

　　价格与品质的权衡：方直珑樾山作为一个豪宅项目，其价格相较于同区域内的其他项目并未高出太多。这可能与开发商在定价时考虑了项目本身的品质和周边配套设施的综合因素，力求在价格与品质之间找到一个平衡点。

　　市场供需关系：房地产市场的价格受到供需关系的影响。如果市场上同类型的豪宅项目供应充足，而需求相对较少，那么价格自然会受到一定程度的压制。方直珑樾山在定价时可能也考虑到了这一点。

　　在一期推出时，备案均价9.93万/㎡，单价区间8.54万-12万/㎡，推出了177套120-316㎡的住宅，入围116人，开盘当天去化87套，去化率49%。这一数据表明，虽然有一定的市场需求，但去化率并未达到理想水平。

　　在二期加推时，备案单价8.6万/㎡起，推出了170套120-397平的大户型住宅，开盘去化约35%。这一数据进一步验证了市场对该项目的接受程度有限。

　　然而，需要注意的是，销售情况受到多种因素的影响，包括市场环境、政策调整、项目品质、价格定位等。因此，方直珑樾山的销售情况可能随着时间和市场环境的变化而发生变化。

　　房价：目前方直珑樾山的备案均价约为9.93万/㎡，但具体价格会根据户型、楼层、朝向等因素有所不同。此外，项目还提供毛坯交付和可选装修两种选择，装修费用为每平方米加5000元。

　　户型面积：方直珑樾山的户型面积从120平方米到397平方米不等，涵盖了3-5房的设计。其中，二期推出的房源包括平层58-200平和复式350-500平的户型。这种多样化的户型设计可以满足不同客户的需求。

　　交房时间：根据最新信息，方直珑樾山的交房时间为2024年12月。这意味着购房者需要在购买后等待一段时间才能入住。然而，这也为购房者提供了更多的时间来规划自己的生活和装修计划。

　　学位：方直珑樾山所属学位包括深圳市大学实验幼儿园香瑞分园、深圳市教育幼儿园深云分校、哈工大深圳实验学校小学部、初中部以及中科先进技术院实验学校。这些学校都是教育资源非常不错的学校，可以为业主的子女提供良好的教育环境。

　　综上所述，方直珑樾山作为一个豪宅项目在价格、户型、教育资源等方面具有一定的优势但同时也存在一些不足之处。购房者在选择时需要综合考虑自身需求和偏好做出决策。